Жилье мое

Риелтор торопит с оформлением жилья, которое его клиент собирается приобрести. При этом представитель фирмы недвижимости запрещает консультироваться с юристами и правозащитниками. Прав ли он?

читайте также

В редакцию информационно-правового портала «Человек Закон Волгоград» обратился житель Волгограда Игорь Владимиров: «Риелтор составил договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, который я планирую заключить. Риэлтор торопит с заключением договора и запрещает советоваться с кем-либо из юристов, такой пункт, якобы, имеется даже в договоре. Но риэлтор готов изменить некоторые пункты договора. Я хочу передать деньги продавцу после получения свидетельства на дом и землю. Кто из нас прав?»

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ, права на земельные участки, предусмотренные, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального Закона РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

читайте также
Для того, чтобы стать предметом сделки, земельный участок и жилой дом должны быть представлены в качестве объектов гражданского права, а именно, быть оформлены как объект недвижимости – то есть, представлять собой однозначно идентифицируемые объекты, имеющий конкретно определенные технические характеристики, точные указания местоположений, включая определение территориальных границ, полное описание правообладателя и полученных им прав на земельный участок и жилой дом в порядке, установленном законодательством.
При продаже земельного участка и жилого дама продавец должен представить Вам следующие документы:
  • свой паспорт.
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок (или договор аренды) и жилой дом.
  • документ, подтверждающий право на продажу (заверенное нотариусом согласие от супруга на продажу (если таковое необходимо) или разрешение от арендодателя на продажу земельного участка (если земля в собственности у государственных органов)).
  • кадастровый паспорт на земельный участок.
  • технический паспорт жилого дома.
  • справку о прописанных в жилом доме лицах.
  • документ, подтверждающий, что земельный участок находится в землях для проживания и застройки дома.
Обязательно необходимо проверить имеют или нет земельный участок и жилой дом обременения (законные например или прописанный лица, которых нельзя будет выписать), для этого Вам необходимо будет заказать выписку из ЕГРП (в Регистрационной палате, стоимость такой справки 200 руб.). В данной справке, так же, будет указано, кто, по мнению государства, в настоящий момент является владельцем земельного участка и жилого дома, не является ли участок предметом судебных тяжб, не заложен ли он в банке, и т.д. Выписка готовится 5 рабочих дней. Так же, обратите внимание, что продавец и все прописанные лица должны будут выписаться из продаваемого жилого дома. Пусть продавец Вам, так же, представит документы, подтверждающие, что у него нет долгов по коммунальным услугам и все лицевые счета закрыты. Не обязательно, но можно попросить продавца представить справку из ПНД (психоневрологического диспансера), чтобы убедиться в его дееспособности и правоспособности на совершение сделки.

Что касается подводных камней, то их может быть тысяча… Например, продавец земельного участка и жилого дома предпочитает не указывать в договоре купли-продажи реальную стоимость земли и дома, чем существенно занижает её, чтобы избежать уплаты налогов. Таким образом, при возникновении каких-либо проблем, Вы, как покупатель, не сможете получить обратно уплаченную сумму больше той, которая указана в договоре, так как представить в суд доказательства того, что участок и дом стоили больше – невозможно! Для того чтобы избежать этого, необходимо позаботиться о соответствии цены сделки, указанной в договоре, и остальных условий истинному положению дел.

Во избежание судебных тяжб, Вам, как покупателю, лучше всего проверить историю сделок, совершённых с данным земельным участком и жилым домом. Говоря конкретнее, проверьте, нет ли обременений и не числится что-либо за бывшими собственниками по данному земельному участку и дому. Земельный участок и жилой дом к моменту заключения сделки купли-продажи должен быть полностью освобождён от ареста или выкуплен из залога. Необходимо также отметить, что арест не обязательно может быть наложен на весь участок, а только на долю одного из собственников, если таковые имеются.

Тщательно проверяйте все документы обеих сторон сделки, а также юридическую грамотность договора купли-продажи, перед тем, как заключить сделку. Лучше обратиться к квалифицированному специалисту, и он займется сопровождением Вашей сделки.